OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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